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Per proporre una trattazione esaustiva della metodologia BIM per la gestione dei patrimoni immobiliari è necessario allargarne il perimetro, non limitarlo meramente all’aspetto di modellazione informativa degli edifici, ma estenderlo al più ampio concetto, già anticipato nei precedenti approfondimenti, di digitalizzazione del processo edilizio.
Chi si occupa della gestione di un immobile necessita infatti di strumenti complessi e dinamici, diversi quindi da quanto un Building Information Model è in grado di offrire. Al contempo, tali strumenti si fondano su un patrimonio informativo tecnico coerente ed integrato, che non può essere ottenuto se non con l’adozione della metodologia BIM nel processo progettuale e realizzativo.
IFMA – International Facility Management Association (www.ifma.it) definisce il Facility Management come:
“la disciplina aziendale che coordina lo spazio fisico di lavoro con le risorse umane e l’attività propria dell’azienda. Integra i principi della gestione economica e finanziaria d’azienda, dell’architettura e delle scienze comportamentali e ingegneristiche”
Questa ampia definizione impone a chi si occupa di Facility Management di farsi carico degli aspetti strategici-decisionali, analitici e gestionali-operativi relativi ad una vasta gamma di servizi:
– servizi all’edificio: attività volte al mantenimento dell’immobile e di tutti i suoi impianti e strutture. L’obiettivo di questi servizi è garantire la continuità di funzionamento dell’edificio inteso come “scatola” all’interno della quale l’azienda/l’organizzazione svolge la propria attività, nel rispetto delle normative in materia di igiene degli ambienti di lavoro, di sicurezza e di uso razionale dell’energia.
– servizi allo spazio: l’obiettivo è fare in modo che lo spazio di lavoro sia di supporto all’azienda, facilitando i processi di creazione del valore, di comunicazione, di socializzazione e di creazione e circolazione della conoscenza.
– servizi alle persone: è una macroarea molto vasta che include elementi quali la ristorazione, la gestione documentale, la reception, l’igiene ambientale, la sicurezza, ecc. Si tratta, in pratica, di un insieme di attività che mirano ad incrementare la produttività, il benessere e la fidelizzazione di chi lavora per l’azienda.
In questo approfondimento si utilizzerà il termine “Gestione” per indicare, in generale, l’attività di conduzione di un bene immobile sotto tutti i punti di vista. Con il termine “Gestore del Patrimonio Immobiliare”, invece, si indicherà la figura incaricata dal Proprietario dell’immobile o dal Datore di lavoro responsabile della Gestione.
Le analisi sui costi di un edificio nel corso del suo ciclo di vita (Life-Cycle Cost Analysis) reperibili in letteratura [1] mostrano delle rilevazioni concordi sul rapporto fra le fasi di Design & Construction e quella di Operation & Mainentance. I dati dicono che i costi di gestione di un edificio nel suo ciclo di vita superano almeno di tre/quattro volte (i dati variano anche in ragione della destinazione d’uso dell’immobile considerato) il costo di progettazione e realizzazione dell’opera.
Per comprendere le ragioni delle inefficienze che riscontriamo è necessario risalire alla complessità, in parte intrinseca ed in parte artificiale, del processo edilizio, a cui già si è fatto riferimento nel primo degli approfondimenti tecnici a tema BIM. Esso, infatti, presenta caratteristiche peculiari che ne complicano una gestione efficiente, quali:
Tali caratteristiche, seppur con incidenze diverse, hanno contribuito a determinare la situazione attuale, quella per cui chi ha in capo la responsabilità della Gestione di un asset immobiliare è chiamato ad amministrare un patrimonio informativo vastissimo, spesso incompleto e disorganizzato.
Il patrimonio immobiliare esistente è infatti scaturito da un processo edilizio tipicamente non integrato, caratterizzato da:
Consentendoci una semplificazione, si registra, di fatto, un gap informativo nel passaggio di consegne fra il Project Manager ed il Gestore del Patrimonio Immobiliare (Facility Manager), dovuto agli strumenti e alle metodologie utilizzate o, piuttosto, non utilizzate. Ciò a cui si assiste è un accatastamento continuo di informazioni, privo però di una regia finalizzata a garantire la gestibilità dell’opera, oltre che la sua realizzabilità.
Il grafico sintetizza alcune delle problematiche fondamentali
che affliggono i flussi informativi del processo edilizio.
Questo scenario complica, se non impedisce, una serie di attività proprie della Gestione dei beni immobili, tra cui ad esempio la programmazione preventiva delle manutenzioni, la gestione degli spazi, delle risorse umane, o la gestione degli aspetti normativi legati alla sicurezza nelle manutenzioni (titolo I, D.lgs. 81/08).
La lettura proposta in questo approfondimento identifica le ragioni delle inefficienze rilevabili in fase di gestione nella mancanza di organizzazione dell’informazione tecnica. Spesso infatti questa, seppur disponibile in linea di massima, risulta di fatto inoperabile in quanto dispersa, confusa, irraggiungibile. Com’è facile intuire, è proprio qui che la metodologia BIM si inserisce.
La necessità di avere sempre sotto controllo una pluralità di variabili, di natura sia tecnica che amministrativa, impone l’utilizzo di sistemi evoluti di controllo delle informazioni, che le rendano facilmente e rapidamente consultabili, rielaborabili e aggiornabili, che, in altre parole, le mettano realmente a disposizione dell’utente. Queste necessità trovano una risposta univoca: la digitalizzazione dei contenuti informativi e delle procedure attraverso cui essi vengono amministrati.
Per realizzare quanto delineato è necessario agire su due fronti. Da una parte implementare una piattaforma software per la Gestione in grado di soddisfare le necessità di chi si occupa di gestione del patrimonio immobiliare attivando le enormi possibilità che solo una gestione digitale delle informazioni può garantire. Dall’altra, attingere alla competenza tecnica di chi conosce la disciplina in tutti i suoi aspetti ed è quindi in grado di comprendere e mettere ordine nel vasto e disomogeneo patrimonio informativo che caratterizza normalmente un bene immobile. Solo l’unione di questi due aspetti può permettere di strutturare una piattaforma informativa di gestione immobiliare che risponda realmente alle esigenze di chi si occupa di Gestione.
Lo schema sintetizza, in funzione del tempo e dell’evoluzione del processo edilizio, una modalità esemplificativa di alimentazione informativa di una
piattaforma digitale di gestione immobiliare (IWMS) BIM-compliant.
Parlando di digitale e di Gestione, il riferimento va agli Integrated Workplace Management System (IWMS) e alla metodologia BIM per la gestione dell’informazione tecnica di progetto.
L’integrazione di queste soluzioni consente di mettere in atto un sistema digitale di controllo delle informazioni, utilizzabile per efficientare le quotidiane attività di gestione immobiliare e tutelare il Datore di Lavoro nei confronti degli adempimenti obbligatori che gli sono in capo per legge.
[1] Si riportano di seguito un paio riferimenti sul tema che, pur pervenendo a valori relativi non esattamente congruenti, confermano il dato approssimato riportato nel testo:
Per maggiori informazioni sulla metodologia BIM nell’ambito della gestione immobiliare, scrivi a: info[at]pronext.it
Pronext ti saprà aiutare.
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