wuerth_news
wuerth_news

#lavoriamoci

COME GESTIRE UN INTERVENTO DI SOCIAL HOUSING

Strumenti per individuare le migliori pratiche di sviluppo per nuovi progetti di social housing.

In questo terzo ed ultimo approfondimento, vedremo insieme Come approcciare un intervento di social housing.

INDICE

LE FIGURE COINVOLTE

MODELLI ABITATIVI

LINEE DI INTERVENTO PER GESTIRE UN INTERVENTO DI SOCIAL HOUSING

CONCLUSIONI

Le figure coinvolte

I progettisti svolgono un ruolo chiave nell’ambito del social housing perché progettare significa intervenire sugli aspetti urbanistici, finanziari ma soprattutto sociali. Il social housing può essere uno degli strumenti per riqualificare una parte di città, garantire spazi abitabili flessibili a canoni calmierati e, allo stesso tempo, stimolare ed incrementare le relazioni sociali.

Vediamo quali sono gli altri attori necessari in un intervento di social housing:

  • soggetto pubblico: istituzione (Comune o Regione) che promuove l’intervento, fissandone anche vincoli.
  • progettista: il soggetto che si occupa della stesura del progetto con attenzione e consapevolezza. Prevede spazi pubblici (interni ed esterni), pensa al corretto collocamento di ogni attività, garantendo una buona offerta di residenze.
  • impresa di costruzioni: il soggetto che realizza l’opera.
  • gestore sociale: si prende l’incarico la gestione delle attività, degli spazi comuni e dell’organizzazione della vita della comunità. È onere di questa figura anche la mediazione per la risoluzione anche situazioni di conflitto e/o di eventuali insolvenze.
  • acquirente: la persona che acquista l’alloggio, godendo di agevolazioni sul prezzo e lo utilizza per sé o lo destina all’affitto a terzi (aventi determinati requisiti e sempre a prezzo stabilito).
  • affittuario: il soggetto che, in possesso degli opportuni requisiti (li abbiamo visti nello scorso approfondimento) stipula un contratto di locazione col proprietario a canone calmierato e per un tempo determinato.

Modelli abitativi

Le pratiche di social housing si ispirano ad alcuni modelli abitativi, in termini di come concept abitativo e modi di produrre le abitazioni. I modelli sono pensati per una specifica strategia come, ad esempio, aumentare gli alloggi in affitto o sviluppare una politica di coesione sociale. Nel dettaglio:

  • le residenze collettive hanno l’obiettivo di ampliare l’offerta di alloggi in affitto, soddisfacendo esigenze abitative di breve periodo. Questi interventi cercano di omogeneizzare il target di riferimento, in modo da standardizzare l’offerta abitativa;
  • l’intermediazione abitativa prevede interventi volti al potenziamento dell’autonomia delle persone dal punto di vista abitativo. In questo caso, il promotore non agisce direttamente sugli immobili di cui è proprietario, bensì si attiva in operazioni di mediazione per i residenti di un determinato quartiere;
  • la partnership ha lo scopo di strutturare una rete di investitori, locali e non. In questo schema, il numero di partecipanti tende ad essere elevato e prevede la sottoscrizione di un accordo globale tra i diversi attori interessati a realizzare l’intervento. Gli interventi ispirati alla logica del partenariato mirano a promuovere un mix sociale, riducendo l’omogeneità tra gli abitanti.
  • l’azione locale partecipata e integrata definisce un progetto dalle caratteristiche molto sociali, improntato sulle specifiche esigenze degli abitanti. Essa interviene in via prioritaria ed integrata sia sul disagio socio-economico sia sul degrado urbanistico. Questo modello di azione assegna un ruolo determinante al coinvolgimento degli abitanti nella definizione dell’intervento stesso. I promotori hanno il compito di attivare le risorse presenti sul territorio in termini di capitale sociale, investimenti e spazi da riqualificare.

Linee di intervento

Possono essere considerate, nella rete del social housing, tre linee di intervento:

  • sistema integrato di fondi;
  • forme di partenariato pubblico privato (PPP);
  • programmi integrati di promozione di edilizia residenziale.

Sistema integrato di fondi

Questa linea di intervento prevede la costituzione di un sistema integrato nazionale e locale di Fondi Immobiliari per l’acquisizione e la realizzazione di immobili o promozione di strumenti finanziari immobiliari innovativi, con la partecipazione di soggetti pubblici e/o privati.

Per esempio, Cassa Depositi e Prestiti ha da tempo costituito una società di gestione del risparmio (SGR) di fondi comuni di investimento immobiliari, la nota CDP Investimenti SGR Spa. La SGR gestisce un fondo di fondi, le cui quote sono sottoscritte da CDP e da altri investitori istituzionali.

Il fondo opera su tutto il territorio nazionale, acquisendo quote significative, ancorché di minoranza, di fondi immobiliari di social housing operanti in ambito locale, ai sensi anche di quanto previsto dal DPCM 16 Luglio 2009, nei quali possono investire fondazioni di origine bancaria, enti locali, privati…

Non ci prolungheremo troppo nel tecnicismo, ma vogliamo indicarvi brevemente le modalità di funzionamento del fondo.

Possono configurarsi tre principali modalità operative del fondo. Precisamente:

  • raccoglie le risorse finanziarie dagli investitori (e dagli istituti di credito) e partecipa a procedure pubbliche per l’aggiudicazione di aree comunali sulle quali realizzare gli interventi di edilizia sociale;
  • riceve in apporto aree comunali (in questo caso è la SGR ad essere selezionata attraverso una procedura ad evidenza pubblica) e realizza gli interventi di edilizia sociale;
  • utilizza parte delle risorse finanziarie raccolte, per l’acquisizione di immobili da ristrutturare o riconvertire), da realizzarsi previa definizione e stipula di appositi Accordi di Programma/Convenzioni con gli enti locali coinvolti.

Forme di partenariato pubblico privato (PPP)

Il modello PPP è uno strumento agevole per creare più rapidamente infrastrutture. Terminati i lavori di costruzione, le abitazioni vengono affittate agli enti locali per un periodo massimo di tempo (per esempio 25 anni).

Questo strumento rappresenta quindi un altro mezzo per raggiungere gli obiettivi generali per l’edilizia sociale nell’ambito della rigenerazione urbana.

Programmi integrati di promozione di edilizia residenziale sociale (PIERS)

Con delibera CIPE n. 127 del 22 dicembre 2017, registrata alla Corte dei Conti il 28 marzo 2018 e pubblicata sulla G.U. della Repubblica Italiana al n. 87 del 14 aprile 2018, su proposta del MIT, sono state riprogrammate le residue risorse finanziarie giacenti sul conto corrente n. 20127 – “Fondi di edilizia convenzionata/agevolata programmi centrali”, destinate ai programmi e agli interventi di cui agli artt. 2, comma 1, lett. f) e 3, comma 1, lett. q) della legge n. 457 del 5 agosto 1978 (piano decennale per l’edilizia residenziale).

I Programmi integrati di edilizia residenziale sociale promuovono azioni di rigenerazione urbana nei territori ad alta intensità di fabbisogno abitativo, favorendo un elevato grado di innovazione tecnologica e di sostenibilità.

Gli interventi in questo caso devono essere in grado di prevedere un mix di residenze, funzioni, spazi collettivi complementari all’abitare, in un’ottica di incremento complessivo della qualità urbana.

I Comuni che presentano i requisiti per aderire al programma dovranno realizzare una proposta che intenda perseguire una delle sotto-indicate finalità:

  • incrementare l’offerta di alloggi di edilizia residenziale pubblica e/o sociale, da concedere in locazione permanente o a termine, o da acquisire in proprietà attraverso patti di futura vendita;
  • promuovere la rigenerazione urbana, ambientale, di coesione ed integrazione sociale prioritariamente attraverso interventi di recupero e ristrutturazione di immobili esistenti, di demolizione e successiva ricostruzione in contesti urbani urbanizzati o anche attraverso l’acquisto di immobili da destinare a ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) / ERS (Edilizia Residenziale Sociale) in coerenza con le politiche regionali dirette a contenere il consumo del suolo;
  • sviluppare interventi ed azioni di miglioramento della qualità urbana, architettonica ed edilizia dei contesti interessati attraverso la qualificazione ed il potenziamento delle dotazioni territoriali, nonché attraverso interventi volti all’efficientamento sismico ed energetico del patrimonio edilizio;
  • migliorare la qualità del vivere e dell’abitare, attraverso la realizzazione di interventi volti a ottimizzare le condizioni di accessibilità, di sicurezza degli spazi e degli edifici e il superamento delle barriere architettoniche.

Conclusioni

L’esperienza dei fondi immobiliari può rappresentare un efficace strumento per individuare le migliori pratiche sia in termini di processo sia di prodotto per sviluppare nuovi progetti di social housing. Progetti dall’alta qualità della produzione edilizia e che rivolgono particolare attenzione agli aspetti ambientali, energetici e sociali.


Se hai un progetto di valorizzazione immobiliare attraverso social housing, Pronext può aiutarti. Hai considerato la possibilità di ricorrere alla concertazione con la P.A. per ridurre il rischio per gli investitori privati? Una possibile soluzione è il project financing o l’intervento di fondi immobiliari, attraverso il coinvolgimento del promotore costruttore.

Per maggiori informazioni, scrivi a: info[at]pronext.it

Pronext ti saprà aiutare.


LEGGI ANCHE:

COS’È IL SOCIAL HOUSING IN ITALIA?

AFFITTARE O ACQUISTARE UNA CASA IN SOCIAL HOUSING

Photo credit: Isaque Pereira via Pexels

<