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IL RUOLO DEL BIM NELLA GESTIONE IMMOBILIARE

Spesso si sente parlare di BIM nella Gestione  – il cosiddetto BIM 6D, citando la norma UNI 11337-1 – come se il modello informativo tridimensionale costituisse lo strumento attraverso cui condurre l’attività correlate alla gestione immobiliare. In realtà, chi si occupa quotidianamente di gestione immobiliare osservando un modello BIM si rende immediatamente conto di come esso non possa costituire, da solo, uno strumento adeguato a concretizzare un approccio evoluto alla gestione del patrimonio immobiliare.

 

Attraverso l’adozione della metodologia BIM, infatti, è possibile ottenere un archivio informativo visuale dell’immobile, pensato per evolvere nei suoi contenuti garantendo così la continua attualità dell’informazione tecnica. Ma è solo attraverso l’implementazione di piattaforme digitali di gestione immobiliare che è possibile trasformare questo archivio, di per sé statico, in un archivio dinamico, in grado cioè di interagire attivamente con chi si occupa della conduzione dell’immobile abilitando l’accesso e la rielaborazione del contenuto informativo che un Building Information Model veicola.

 

Tale precisazione non vuole sottrarre valore al ruolo che il BIM riveste nel consentire un approccio efficiente alla fase di Operation & Maintenancel’implementazione della metodologia BIM, come sistema per il controllo dei flussi informativi e dell’informazione tecnica in fase di design & construction, è un fattore determinante per raccogliere, in forma organizzata, tutti i dati funzionali ad “informare” in maniera completa ed affidabile le attività di gestione. È attraverso il BIM che è finalmente possibile ottenere un database che metta in relazione agli aspetti spaziali dell’edificio gli aspetti informativi riguardanti la consistenza dimensionale dei locali e dei prodotti/sistemi installati, le caratteristiche prestazionali dei prodotti, le rispettive schede tecniche, manuali d’uso e manutenzione, dichiarazioni di conformità, ecc.

 

La sola adozione di una piattaforma di gestione immobiliare, laddove essa non possa contare su un processo edilizio orientato ad una gestione digitale dei flussi informativi già in fase di progettazione e realizzazione dei lavori, sconterà, già in premessa, il deficit informativo di cui si parlava in precedenza.

 

Questi stessi concetti sono specificamente trattati all’interno della normativa tecnica anglosassone, in particolare nella PAS 1192-3:2014 e nelle BS 8536-1 e BS 8536-2.

 

Con riferimento all’implementazione della metodologia BIM queste norme declinano il concetto di “Start with the end in mind”. Con questa espressione si vuole sottolineare come sia fondamentale che le esigenze di chi opera alla fine del processo vengano prese in considerazione sin dall’inizio dello stesso.

 

Dal lato pratico, quindi, i requisiti informativi di chi gestirà il patrimonio immobiliare o di chi si occuperà del controllo delle attività di gestione dovranno essere formulati ed esplicitati a livello di strategia dell’organizzazione, laddove si parli di grandi proprietari immobiliari, per poi essere inclusi all’interno del Capitolato Informativo specifico di ciascun progetto.

 

In questo senso, la PAS 1192-3:2014 introduce i concetti di OIR (Organizational Information Requirements), AIR (Asset Information Requirementse EIR (Employer’s Information Requirements – l’equivalente del nostro Capitolato Informativo), concetti poi ripresi ed intergati, con qualche modifica, anche dalla norma UNI EN ISO 19650-1:2019. Tali strumenti hanno come obiettivo quello di determinare, con un approccio progressivo dal generale al particolare (project-specific), i requisiti informativi che i modelli BIM dovranno soddisfare.

Il grafico è un estratto della norma PAS 1192-3:2014 e spiega la relazione fra gli strumenti che la norma definisce per la definizione dei requisiti informativi e i modelli informativi generati a partire da essi.

Solo in questo modo è possibile fare sì che i modelli informativi vengano sviluppati sin dalle prime fasi di progettazione nell’ottica di restituire, alla chiusura dei lavori, un archivio informativo as-built dell’opera che permetta la compiuta conoscenza della stessa ai fini della Gestione.

Nel discutere del ruolo della metodologia BIM e dei modelli informativi ai fini della gestione è opportuno, infine, trattare il tema del formato di dato dei modelli consegnati al Committente al termine del processo realizzativo. La riflessione riguarda, in particolare, il confronto fra formato proprietario e formato aperto (IFC – UNI EN ISO 16739-1:2020).

Se è pur vero che attraverso il formato proprietario ci si garantisce la completa esposizione delle informazioni contenute nei modelli ed una loro piena rielaborabilità (previa acquisizione del software originatore), solo la trasmissione delle informazioni in formato aperto consente di:

  1. consultare dei modelli anche attraverso software gratuiti;

2. filtrare le informazioni contenute nei modelli, al fine di limitarle a tutte e solo le informazioni individuate come necessarie;

3. garantire la consultabilità del dato a distanza di tempo, un fattore di grande importanza per chi si occupa di un’attività, quella della gestione, che ha nell’anno l’unità temporale minima.

Per queste ragioni, si ritiene che l’esplicitazione dei requisiti informativi per una corretta esportazione delle informazioni in formato aperto rappresenti un elemento strategico per un’efficace implementazione della metodologia BIM orientata alla gestione.

Quali informazioni gestire per il BIM nella gestione immobiliare: lo standard COBie

Si è parlato del ruolo del BIM nella gestione immobiliare come strumento di raccolta ed organizzazione dell’informazione tecnica per una compiuta testimonianza dello stato as-built dell’opera. Affinché questo documento conoscitivo fondamentale possa risultare utile al Gestore del Patrimonio Immobiliare, esso deve includere tutti i contenuti informativi che, definiti in fase di Design & Construction, vengono richiamati dalle attività di gestione.

Come anticipato parlando di OIR, AIR e EIR, si pone dunque il tema di identificare quali siano le informazioni da richiedere a progettisti ed imprese di costruzione. Questo genere di valutazione non può prescindere dalle considerazioni specifiche del gestore del patrimonio immobiliare, ma è altrettanto vero che la disciplina della Gestione ha nel tempo sedimentato un insieme di requisiti informativi che possono essere estesi in maniera sostanzialmente indistinta alla totalità delle casistiche con le quali il processo edilizio si manifesta.

Questo concetto ha guidato l’elaborazione di COBie (Construction Operations Building information exchange), un protocollo di ideazione statunitense per la trasmissione standardizzata delle informazioni utili in ottica di gestione delle manutenzioni (un sottinsieme, quindi, della più ampia attività di gestione). Sebbene COBie non rappresenti l’unico tentativo di dare una struttura unificata agli scambi informativi che riguardano un determinato processo, esso rappresenta senz’altro il tentativo più chiacchierato. Il particolare clamore intorno a COBie deriva probabilmente dal fatto che sia stato incluso, con la pubblicazione della BS 1192-4:2014 (Collaborative production of information Part 4: Fulfilling employer’s information exchange requirements using COBie – Code of practice), fra i requisiti obbligatori del BIM Level 2, ossia il mandato che il governo britannico ha imposto per tutti i progetti pubblici a partire dal 2016.

I termini stessi che generano l’acronimo dicono molto sulla natura dello standard. Le parole Information Exchange indicano COBie come uno strumento che serve a scambiare informazioni, un mezzo di comunicazione. Come ogni comunicazione, si rendono necessari un mittente ed un destinatario; nel caso di COBie le figure coinvolte sono, in realtà, due fasi del processo edilizio: da un lato la fase di Construction, intesa come intero processo di realizzazione dell’edificio, dalla pianificazione alla chiusura dei lavori, dall’altro la fase di Operation, ossia la gestione e manutenzione dell’organismo edilizio.

L’idea di creare un sistema standardizzato per lo scambio delle informazioni finalizzato alla gestione, originariamente scaturita all’interno del Corpo degli Ingegneri dell’Esercito Americano, muove dalla volontà di trovare un’alternativa digitale ai consueti veicoli informativi, tipicamente documenti cartacei e file PDF, della cui inefficacia si è già parlato.



Questa fotografia è ormai storicamente associata a COBie.
Essa è stata proposta dagli sviluppatori dello standard sin dai primi studi sul tema e vuole mostrare come vengano tradizionalmente “gestiti” i documenti consegnati alla chiusura dei lavori.


Dare una struttura standardizzata a questi flussi informativi è funzionale a consentire un’interoperabilità diffusa nella trasmissione delle informazioni fra i diversi software di BIM authoring e le diverse piattaforme di gestione immobiliare (IWMS o, più propriamente in questo caso, sistemi CAFM, Computer Aided Facility Management e CMMS, Computerized Maintenance Management System). Nel caso di COBie, tale struttura standardizzata è a sua volta descritta sulla base dello standard IFC. IFC è un formato di dati aperto, alla base del quale sussiste la specificazione dei termini, dei concetti e delle relazioni che governano il processo edilizio, che permette di scambiare liberamente il patrimonio informativo (geometrico e non) contenuto all’interno di modelli BIM fra strumenti software diversi.

COBie, nella fattispecie, costituisce una Model View Definition di IFC, ovvero una selezione filtrata dell’insieme di termini, concetti e relazioni definiti da IFC utile a perseguire un determinato obiettivo informativo – per COBie l’obiettivo è naturalmente quello di informare la fase di Operation and Maintenance.

Lo schema sotto riportato chiarisce quale sia la struttura data ai contenuti informativi all’interno dello standard COBie.



L’ IMMAGINE PRESENTA IN MANIERA SCHEMATICA
L’ ORGANIZZAZIONE DELL’INFORMAZIONE
PROPOSTA DA COBie


Un singolo edificio (Facility – nel caso di un complesso di edifici verrà prodotto un file COBie per ciascun edificio) viene gestito spazialmente attraverso Zones e funzionalmente attraverso Systems.

Le Zones sono costituite da diversi Spaces, ciascuno di essi ancorato ad un determinato Floor, coincidente con un livello dell’edificio. I Systems sono invece associazioni di Components che hanno lo scopo di erogare un determinato servizio.

Ogni Component è descritto da un Type; ciò significa che, ad esempio, le cento porte installate in un edificio daranno origine a cento diversi Component e magari a otto Type diversi: la porta in legno ad un’anta 80x210cm, la porta in legno ad un’anta 90x210cm, la porta tagliafuoco 100×210 cm, ecc. COBie permette di definire anche altri tipi di relazioni che possono intercorrere tra i prodotti installati: Assembly consente di definire quali prodotti sono fisicamente composti a formare un prodotto più complesso; Connection consente invece di mettere in relazione due prodotti che sono interessati da una relazione logica, l’esempio tipico è quello dell’interruttore e della lampadina. Ai prodotti sono poi associate informazioni inerenti alla loro manutenzione: Jobs, descrizioni delle operazioni di manutenzione da intraprendere; Resources, strumenti e risorse per realizzare gli interventi manutentivi; Spare, parti di ricambio che vengono consegnate alla chiusura dei lavori.


Va specificato che lo standard COBie non è pensato per permettere la trasmissione di tutte le informazioni che possono risultare utili al controllo delle diverse tipologie di servizi proprie della Gestione. COBie, in particolare, si occupa di trasmettere le informazioni dei cosiddetti managed asset, ovvero quei prodotti che, ad esempio, richiedono manutenzione continuativa, hanno parti consumabili, necessitano di ispezioni periodiche.

Operativamente, i mezzi attraverso i quali è possibile trasferire contenuti informativi strutturati secondo lo standard COBie – più semplicemente, COBie file – sono essenzialmente due: modelli IFC e tabelle in formato .xml. Mentre il primo veicolo sconta il fatto che molti software di BIM authoring non implementino la COBie MVD all’interno dei loro motori di esportazione in formatoIFC Exporter (o comunque che nessun software sia certificato rispetto a tale MVD), il formato tabellare è quello con il quale viene normalmente identificato lo standard COBie. Ciò è probabilmente dovuto anche al fatto che il formato tabellare è il formato obbligatoriamente richiesto dalla norma tecnica inglese precedentemente citata.

Molti software di BIM authoring hanno sviluppato plug-in per l’estrazione dai modelli di informazioni strutturate secondo il framework tabellare di COBie, così come esistono tool esterni in grado di effettuare questa rielaborazione delle informazioni comunque già contenute all’interno dei Building Information Model.

Dal punto di vista operativo, si sottolinea come i riquadri rappresentati nello schema precedentemente riportato coincidano ciascuno con uno dei fogli di lavoro del file COBie in formato tabellare. In ogni foglio di lavoro ciascuna riga identifica una precisa voce, uno specifico elemento, di quelli previsti dal foglio di lavoro: ad esempio uno specifico Floor dell’edificio, uno specifico Space, uno specifico Component, ecc. Le colonne definiscono invece i parametri informativi attraverso cui ogni elemento viene qualificato o quantificato.



LA TABELLA SOPRA RIPORTATA È UN ESTRATTO DI UN IPOTETICO COBie FILE IN FORMATO TABELLARE
(non ancora compilato con gli specifici valori di progetto),
RELATIVO AL FOGLIO DI LAVORO DEI COMPONENT


Da questo esempio è possibile comprendere come lo standard richieda, per ciascuna istanza di prodotto installata nell’edificio (per ciascun Component, appunto) informazioni quali il nome dell’istanza (un codice che la differenzi rispetto alle altre appartenenti allo stesso tipo), il nome della tipo di quel prodotto (le cui informazioni saranno specificate nel foglio Type), il nome dello spazio in cui è installato (le cui informazioni saranno specificate nel foglio Space), un numero seriale identificativo, la data di installazione, ecc.


Al di là degli aspetti pratici e strumentali che possono inficiare l’applicabilità dello standard, e che non vengono trattati in questo approfondimento, il valore di COBie risiede nel tentativo di dare una struttura standardizzata ad un processo di scambio delle informazioni. Se il processo è organizzato, il patrimonio informativo è organizzato; e se il patrimonio informativo è organizzato digitalmente, l’utente può reperire l’informazione, elaborarla e quindi utilizzarla per gli scopi che stavano alla base di quel processo.

Integrated Workplace Management System

L’integrazione fra i modelli informativi BIM, che rappresentano la base di dati fondamentale per le fasi di Design & Construction, e le piattaforme digitali di gestione è l’unica strada in grado di consentire, ad oggi, un flusso informativo continuo nel passaggio di consegne virtuale fra Project Manager e Gestore del Patrimonio immobiliare. Tali piattaforme, nella loro accezione più ampia, prendono il nome di Integrated Workplace Management System (IWMS).

Il concetto di IWMS è stato definito per la prima volta nel novembre del 2004 da Michael Bell, autore del primo Magic Quadrant, un report edito da Gartner finalizzato a valutare le diverse soluzioni software per la Gestione.

Le funzionalità messe a disposizione da un IWMS, che si concretizza come un’unica piattaforma tecnologica che attinge dal medesimo database, orbitano attorno a cinque macrocategorie di servizi tradizionalmente gestite in maniera indipendente:

  • Real estate and lease management: servizi riguardanti l’acquisizione, la gestione finanziaria e la cessione di patrimoni immobiliari. Alcuni degli strumenti tipici che un IWMS mette a disposizione da questo punto di vista riguardano l’analisi, la contabilizzazione e la gestione di leasing, la pianificazione strategica, la gestione delle transazioni, l’analisi delle RFP (requests for proposal), la gestione fiscal, ecc.
  • Project portfolio management: servizi relativi alla progettazione e alla realizzazione di nuovi immobili o il rinnovamento, espansione del patrimonio esistente. Un IWMS mette a disposizione strumenti che riguardano la pianificazione dell’investimento, la gestione delle diverse fasi del processo (designfindingbiddingprocurement, ecc.), la gestione di costi e risorse, la pianificazione temporale, la gestione della documentazione e degli elaborati progettuali, ecc.
  • Facilities and space management: servizi finalizzati ad ottimizzare l’utilizzazione dell’immobile e degli spazi che costituiscono l’immobile. Fra gli strumenti tipici forniti da un IWMS, la possibilità di definire e analizzare scenari alternativi, l’integrazione con sistemi informative CAD e BIM, la gestione di spazi, delle risorse, dei servizi alle persone, ecc.
  • Asset and maintenance management: servizi orientati alla manutenzione e alla manutenzione preventiva degli asset. Gli strumenti fondamentali che un IWMS fornisce riguardano l’amministrazione degli ordini di lavoro, il controllo dello stato manutentivo degli asset, il tracciamento delle garanzie, la gestione dell’inventario, la gestione dei fornitori.
  • Sustainability and energy management: servizi relativi alla misurazione e alla riduzione dei consumi delle risorse e della produzione di rifiuti. Da questo punto di vista, un IWMS mette a disposizione strumenti per il monitoraggio dei consumi energetici (anche integrando sistemi IOT) e delle emissioni di anidride carbonica, per l’analisi dell’efficienza degli impianti, per il controllo del raggiungimento degli obiettivi energetici, ecc.

La necessità di rispondere a problematiche anche molto diverse fra loro impone ad un IWMS la capacità di sapersi interfacciare con sistemi informativi diversi. A questo proposito, le soluzioni tecniche finalizzate ad implementare un IWMS presentano alcune caratteristiche comuni:

  • un database interattivo: gli IWMS si fondano su database relazionali strutturati sui requisiti informativi di chi si occupa di Gestione. Il fatto che questi database siano interattivi, che prevedano cioè la possibilità di essere manipolati dall’utente, dà sostanza al concetto che si esprimeva in precedenza, ovvero quello di passare da un archivio statico ad un archivio dinamico dell’opera.
  • una grafica interattiva: operando su beni immobili, quindi fisici, è sempre vivida la necessità di visualizzare graficamente l’oggetto da gestire. In questo senso gli IWMS mettono a disposizione un’interfaccia per consultare, e in alcuni casi anche modificare, gli elaborati grafici, in particolare gli elaborati as-built trasmessi alla chiusura dei lavori. L’avvento della metodologia BIM ha indotto i produttori di IWMS a ragionare su come fosse possibile interagire con il nuovo sistema informativo che il BIM propone, producendo soluzioni diverse, talune fondate su formati proprietari, altre su formati di dato e standard aperti per la codifica delle informazioni (IFC, COBie, sistemi di classificazione internazionali, ecc.). Un altro ambito di approfondimento riguardo alla gestione del dato grafico all’interno di un IWMS è quello dell’interfaccia coi sistemi informativi territoriali basati su Geographic Information System (GIS).
  • strumenti di gestione del dato: un IWMS attinge da dati esistenti e/o acquisisce dati dall’esterno convertendoli in informazioni utili (pensiamo, ad esempio, all’integrazione con sistemi di monitoraggio energetico o tecnologie IOT). Per assicurare un utilizzo efficace di questi dati, gli IWMS mettono a disposizione delle interfacce user-friendly per creare, elaborare ed analizzare i dati (ad esempio per la definizione di dashboard personalizzabili dall’utente).

Oggi gli IWMS consistono prevalentemente in piattaforme web-based alle quali gli utenti possono accedere via browser da ogni luogo. La tecnologia web ha quindi ulteriormente incrementato la facilità di accesso alle informazioni, abilitando all’uso degli IWMS anche i dispositivi mobili.

Il mercato propone una grande varietà di strumenti digitali a supporto delle attività di gestione. Non tutti propongono quella molteplicità di funzioni tale da renderli pienamente conformi alla definizione data di IWMS e, proprio per questa ragione, la scelta di uno strumento piuttosto che dell’altro non può prescindere da un’attenta analisi delle necessità e degli obiettivi di ciascun gestore. Questo assunto vale anche in relazione all’interoperabilità della piattaforma di gestione con i database BIM, una tematica con cui la maggior parte dei produttori di applicativi a supporto del Gestore del Patrimonio Immobiliare si sta confrontando solo negli ultimi anni.


Per qualsiasi informazione inerente al BIM e sugli strumenti digitali a supporto, scrivi a: info[at]pronext.it

Pronext ti saprà aiutare.


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